วางหลักกฎหมาย ว่าด้วยความชำรุดบกพร่อง ทรัพย์ส่วนกลาง อาคารชุด คำพิพากษาศาลฎีกา ผู้ประกอบการ เจ้าของร่วม นิติบุคคล ผู้รับเหมา

ภาคที่ 1 พื้นฐานทางกฎหมายของอาคารชุดและทรัพย์ส่วนกลาง

บทที่ 1 แนวคิดและโครงสร้างทางกฎหมาย

อาคารชุดแบ่งกรรมสิทธิ์เป็นห้องชุด (ส่วนบุคคล) และทรัพย์ส่วนกลาง (กรรมสิทธิ์ร่วม) ความสัมพันธ์ระหว่างเจ้าของร่วม นิติบุคคลอาคารชุด และผู้ประกอบการ คดีเกี่ยวข้องตั้งแต่การออกแบบ-ก่อสร้าง-ขาย-ส่งมอบ-จดทะเบียน-บำรุงรักษา-ซ่อมแซม

บทที่ 2 การวินิจฉัยทรัพย์ส่วนกลาง

พิจารณา 3 องค์ประกอบ สภาพทรัพย์, วัตถุประสงค์จัดให้มี, ลักษณะการใช้ประโยชน์ร่วมกัน ไม่ผูกติดเพียงบัญชีทรัพย์ส่วนกลาง ตัวอย่าง อุปกรณ์ไฟฟ้ารวม ถนน ลานจอดรถ ระบบสาธารณูปโภค เป็นทรัพย์ส่วนกลางแม้ไม่ระบุชัดเจน

ภาคที่ 2 ความชำรุดบกพร่องของอาคารชุด

บทที่ 3 ความหมายและประเภท

แยกเป็น (ก) ชำรุดที่เห็นประจักษ์ในเวลาส่งมอบ, (ข) ชำรุดที่ไม่เห็นประจักษ์ ปรากฏภายหลังต้องอาศัยผู้เชี่ยวชาญตรวจพบ สาเหตุอาจมาจากการออกแบบ วัสดุ ก่อสร้าง ควบคุมงาน หรือบำรุงรักษา

บทที่ 4 อายุความและจุดเริ่มนับ

ความชำรุดที่ซ่อนเร้น นับอายุความตั้งแต่วันที่ รู้/ควรรู้ความชำรุดและรู้ผู้ต้องรับผิด มิใช่วันส่งมอบ ต้องพิสูจน์วันที่ตรวจพบโดยผู้เชี่ยวชาญจึงทราบสาเหตุและรายการซ่อมแซม แยกอายุความสัญญา (ป.พ.พ.474) กับละเมิด (ป.พ.พ.448)

ภาคที่ 3 ความรับผิดของผู้ประกอบการ

บทที่ 5 ความรับผิดต่อห้องชุดและทรัพย์ส่วนกลาง

ผู้ประกอบการรับผิดตั้งแต่การออกแบบ-ก่อสร้าง-จัดให้มีระบบสาธารณูปโภคตามโครงการและโฆษณา รับผิดแม้ภายหลังจดทะเบียนนิติบุคคลแล้ว หากความชำรุดเกิดจากสาเหตุก่อนส่งมอบ รับผิดทั้งแก่เจ้าของห้องชุดและกรรมสิทธิ์ร่วมในทรัพย์ส่วนกลาง

บทที่ 6 โฆษณา แบบแปลน และรายละเอียดโครงการ

ข้อความ รูปภาพ แบบแปลน และสิ่งก่อสร้างที่สัญญาจะจัดให้มี เป็นส่วนหนึ่งของข้อผูกพัน หากทำจริงไม่ตรงตามที่เสนอ โดยเฉพาะสิ่งอำนวยความสะดวกและระบบสาธารณูปโภค ผู้ประกอบการต้องรับผิดแก้ไขหรือชดใช้ค่าเสียหาย

ภาคที่ 4 อำนาจฟ้องของเจ้าของร่วมและนิติบุคคล

บทที่ 7 ใครมีสิทธิฟ้อง

นิติบุคคลอาคารชุด มีอำนาจฟ้องแทนเจ้าของร่วมทั้งหมดตาม พ.ร.บ.อาคารชุดฯ 39 เจ้าของร่วมก็ยังฟ้องเองได้ ตาม ป.พ.พ. 1358 เมื่อเป็นการจัดการรักษาทรัพย์สินและนิติบุคคลเพิกเฉย ไม่จำต้องรอเจ้าของร่วมทั้งหมดลงชื่อ

บทที่ 8 ขอบเขตอำนาจนิติบุคคล

จำกัดเพื่อประโยชน์ร่วมกันตามกฎหมายและข้อบังคับ ห้ามกระทำกระเทือนสาระสำคัญแห่งสิทธิทรัพย์ส่วนกลาง เว้นแต่มติเจ้าของร่วมตามเกณฑ์คะแนนเสียงที่กฎหมายกำหนด แยกทรัพย์ส่วนกลางออกจากทรัพย์ส่วนบุคคลอย่างเด็ดขาด น้ำประปา/ก๊าซภายในห้องชุด มิใช่ทรัพย์ส่วนกลาง ห้ามระงับ

ภาคที่ 5 ความรับผิดของนิติบุคคลอาคารชุด

บทที่ 9 หน้าที่บำรุงรักษา

นิติบุคคลมีหน้าที่ดูแล บำรุงรักษา ซ่อมแซม และจัดการทรัพย์ส่วนกลางตามวัตถุประสงค์ มอบหมายให้ผู้จัดการหรือบริษัทภายนอกรับผิดชอบ ไม่ตัดความรับผิดของนิติบุคคล ละเลยหน้าที่จนเกิดความเสียหาย ต้องรับผิดชดใช้ค่าสินไหมทดแทนตามฐานละเมิด

ภาคที่ 6 ผู้รับเหมา วิศวกร และผู้ควบคุมงาน

บทที่ 10 ความรับผิดผู้รับเหมา

รับผิดตามสัญญาจ้างทำของในความชำรุดบกพร่องแห่งงานที่ส่งมอบ ผู้ว่าจ้างมีสิทธิยึดหน่วงค่าจ้างได้เฉพาะส่วนที่จำเป็นต่อความเสียหายเท่านั้น ชำระหนี้ส่วนเดียวกันแล้ว หนี้ระงับสำหรับผู้ร่วมรับผิดด้วย

บทที่ 11 ความรับผิดวิศวกร/ผู้ควบคุมงาน

รับผิดตามขอบเขตหน้าที่ตามสัญญาว่าจ้างควบคุมงาน บกพร่องในหน้าที่ตรวจสอบ-ควบคุม รับผิดร่วมกับผู้รับเหมาในฐานะหนี้ร่วม บอกเลิกสัญญาต้องมีเหตุผิดสัญญาชัดเจน มิฉะนั้นการบอกเลิกไม่ชอบด้วยกฎหมาย

บทที่ 12 สัญญาจ้างทำของไม่มีหนังสือ

พฤติการณ์แสดงเจตนาตกลงกัน + เริ่มปฏิบัติงาน + ผู้ว่าจ้างรับประโยชน์ + ชำระค่าจ้างบางส่วน สัญญาเกิดขึ้นและผูกพันคู่สัญญา แม้ไม่มีเอกสารลงลายมือชื่อ

ภาคที่ 7 ความรับผิดทางละเมิด

บทที่ 13 ทรัพย์อันตรายโดยสภาพ

ไฟฟ้า ระบบอื่นที่อาจก่อให้เกิดอันตราย ผู้ครอบครอง-ดูแลต้องรับผิด เว้นแต่พิสูจน์เหตุสุดวิสัยหรือความผิดของผู้เสียหายเอง

บทที่ 14 การก่อสร้างและการสั่งงาน

ผู้ว่าจ้างรู้หรือควรรู้ถึงความเสี่ยงแต่สั่งดำเนินการ ต้องรับผิดในความเสียหายที่ตามมาต่อทรัพย์ภายนอก

บทที่ 15 การละเลยดูแลทรัพย์ส่วนกลาง

ทรัพย์ส่วนกลางอยู่ในความดูแล เกิดความเสียหายจากสภาพชำรุด/ขาดบำรุงรักษา สันนิษฐานรับผิด เว้นแต่พิสูจน์เหตุยกเว้น

บทที่ 16 ฟ้องระงับเหตุ vs เรียกค่าเสียหาย

ฟ้องให้ระงับ/ป้องกันความเสียหายในอนาคต ไม่อยู่ในบังคับอายุความเช่นเดียวกับฟ้องเรียกค่าเสียหายที่เกิดขึ้นแล้ว ผู้ก่อเหตุเดิมยังคงรับผิดสำหรับความเสียหายที่เกิดขึ้นก่อนโอนทรัพย์

ภาคที่ 8 การเปลี่ยนผู้ประกอบการและโอนภาระหนี้

บทที่ 17 ผู้ประกอบการเดิม-ใหม่และสิทธิผู้ซื้อ

ตกลงรับภาระหนี้โดยผู้ประกอบการใหม่ อาจเป็นสัญญาเพื่อประโยชน์บุคคลภายนอก ผู้ซื้อเรียกผู้ประกอบการใหม่ได้โดยตรง แต่ผู้ประกอบการเดิมยังไม่หลุดพ้น เว้นแต่มีข้อตกลงชัดเจนเปลี่ยนตัวลูกหนี้ตามหลักแปลงหนี้ใหม่และเจ้าหนี้ตกลงยินยอม

ภาคที่ 9 การเยียวยาและการเรียกร้องค่าเสียหาย

บทที่ 18 สิทธิของผู้เสียหาย

เลือกเรียกร้องได้ตามฐานสิทธิ แก้ไขให้เรียบร้อย / ลดราคาซื้อขาย / บอกเลิกสัญญา+คืนเงินพร้อมดอกเบี้ย / เรียกค่าซ่อมแซม+ค่าตรวจสอบสาเหตุ+ค่าเสียหายที่เกิดขึ้นโดยตรง ต้องสอดคล้องกับความชำรุดและความจำเป็น ห้ามเรียกเกินความเสียหายที่แท้จริง

ภาคที่ 10 บทสรุป หลักกฎหมาย 10 ประการ

แยกทรัพย์ส่วนกลาง-ส่วนบุคคลตามวัตถุประสงค์และการใช้ประโยชน์ ไม่ผูกติดบัญชี

เจ้าของร่วมยังคงมีสิทธิฟ้องเองได้ ตาม ป.พ.พ. 1358 แม้นิติบุคคลมีอำนาจดูแล

ความชำรุดซ่อนเร้น นับอายุความตั้งแต่วันที่รู้จริง ไม่ใช่วันส่งมอบ

ผู้ประกอบการรับผิดต่อระบบสาธารณูปโภคตามที่โฆษณาและสัญญา แม้จดทะเบียนแล้ว

นิติบุคคลรับผิดจากการละเลยบำรุงรักษาทรัพย์ส่วนกลาง ไม่พ้นเพราะว่าจ้างผู้อื่น

สัญญาจ้างทำของอาจเกิดขึ้นโดยพฤติการณ์ แม้ไม่มีหนังสือลงลายมือชื่อ

ยึดหน่วงค่าจ้างได้เท่าความเสียหายเท่านั้น ห้ามยึดทั้งหมดเกินสัดส่วน

หนี้ร่วมชำระโดยคนหนึ่ง หนี้ระงับสำหรับคนอื่น ห้ามเรียกซ้ำซ้อน

ฟ้องระงับเหตุในอนาคต ไม่ติดอายุความเช่นฟ้องเรียกค่าเสียหายที่เกิดแล้ว

โอนภาระหนี้ไม่ทำให้ผู้ประกอบการเดิมหลุดพ้นโดยอัตโนมัติ ต้องมีเจตนาชัดเจน